Ai modificat apartamentul fără autorizație și acum nu poți vinde sau refinanța? Soluția: expertiza MLPAT – de actualitate in 2026

Evaluare gratuită în 24h · Firmă autorizată ANCPI Clasa I · Sună: 0753 313 444

Fie ca doresti sa refinanțezi creditul sau ai semnat un antecontract pentru vânzarea apartamentului, modificarea planului acestuia (pereti, usi, inclusiv inchidere balcon) impune probleme. Iar aceste probleme vor impiedica procedura pe care doresti sa o urmezi.

Mai concret, dacă evaluatorul băncii sau cumpărătorul observă ca apartamentul nu mai arată ca în releveul de la cartea funciară, banca iti va respinge dosarul, iar cumpărătorul se poate orienta catre un imobil aflat in legalitate.

Vestea buna este ca poti rezolva intr-un timp relativ scurt!

Procedura se numeste expertiza tehnică MLPAT, iar acesteia i se adaugă o documentație depusă la primărie.

În acest articol îți explicăm detaliat ce înseamnă, cât durează, cât costă și cum poți obține totul la timp.

Realitatea apartamentelor din București

Mulți proprietari de apartamente din București au făcut, de-a lungul anilor, modificări interioare fără autorizație de construire. Cel mai adesea:

• Au scos un perete despărțitor (de exemplu între bucătărie și living, ca să facă open space)
• Au mutat bucătăria în alt spațiu al apartamentului
• Au închis balconul cu termopan și l-au inclus în living sau dormitor
• Au recompartimentat total (au transformat 3 camere în 2, sau invers)
• Au schimbat poziția băii sau au adăugat o a doua baie
• Au dărâmat o debara/cămară

Toate aceste modificări sunt frecvent făcute fără autorizație, ceea mai des intalnita motivatie fiind aceea ca nu afectează structura blocului.

Problema apare însă mai târziu, respectiv atunci când apartamentul trebuie să “treacă” prin filtrul unei bănci, al unui notar sau al unui evaluator imobiliar. Atunci se descoperă că configurația reală diferă de releveul depus la OCPI.

De ce se descoperă problema acum, după ani de zile

Cele mai frecvente situații în care iese la iveală:

1. Vânzarea apartamentului. Cumpărătorul ia credit ipotecar. Banca trimite un evaluator. Evaluatorul măsoară pe loc și constată că apartamentul nu corespunde cu planul de la cartea funciară.

2. Refinanțarea creditului propriu. Te duci la bancă pentru o dobândă mai bună sau pentru o sumă suplimentară. Banca cere un nou raport de evaluare. Evaluatorul vine, vede modificările, raportează discrepanța. Banca îți respinge dosarul.

3. Ipotecarea apartamentului pentru un alt credit (consum, business, investiție). Aceeași situatie: evaluatorul constată discrepanța, banca refuză garanția.

4. Succesiunea. Notarul cere documente actualizate. Constată că situația din teren nu corespunde cu actele.

5. Verificarea OCPI la o lucrare de actualizare cadastrală. Inspectorul observă neconcordanța și refuză avizarea.

În toate cazurile de mai sus, nu vei putea rezolva fara sa urmezi pasii legali.

Soluția: expertiza tehnică MLPAT

Expertiza MLPAT (Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului) este un document tehnic emis de un expert autorizat, care evaluează modificările existente și confirmă dacă acestea respectă normele de construcție și siguranță.

Cu această expertiză, plus alte câteva documente, poți depune la primărie un dosar prin care soliciți certificatul de atestare a edificării construcției. După emiterea acestui certificat, modificările tale devin legale, iar apartamentul poate fi reactualizat în cartea funciară.

După tot acest proces, apartamentul tău este redat în acte exact cum arată în realitate, iar procedurile care il privesc se pot derula fara probleme.

Condiția esențială: modificările trebuie să fie mai vechi de 3 ani

Aceasta este cea mai importantă condiție pentru a putea folosi procedura prin expertiza MLPAT.

Pentru ca primăria să accepte dosarul de atestare a edificării construcției, trebuie să poți demonstra că modificările au fost făcute cu cel puțin 3 ani în urmă. Concret, există două variante acceptate:

• Modificările sunt mai vechi de 3 ani — și poți dovedi acest lucru (facturi vechi de la constructori, foto vechi, mărturii)
• Ești proprietarul apartamentului de cel puțin 3 ani — iar modificările au fost făcute în această perioadă (deci, oricum, sunt mai vechi de 3 ani)

Această condiție se atestă printr-o declarație notarială pe care o dai personal, sub semnătură proprie. Declarația este unul dintre documentele obligatorii ale dosarului depus la primărie.

Dacă modificările sunt recente (sub 3 ani), procedura prin expertiza MLPAT nu se aplică. În acest caz trebuie să mergi pe calea standard — obținerea unei autorizații de construire ulterioare, ceea ce e mai complicat și depinde de tipul modificărilor.

A 2 conditie esentiala: sa nu fi afectat structura blocului!

Dacă peretele scos era unul portant, sau dacă modificările au impact asupra rezistenței blocului, lucrurile se complică. Exista sansa ca Expertul tehnic să nu poată confirma conformitatea direct si sa fie necesara fie refacerea unor elemente structurale (de exemplu, montarea unui suport metalic acolo unde s-a scos perete portant) fie avize suplimentare de la asociația de proprietari sau de la dezvoltatorul blocului sau chiar Proiect tehnic de consolidare.

Aceste cazuri durează mai mult și costă mai mult — dar tot se pot rezolva. Important e să intri în procedură înainte ca cineva să facă plângere la primărie, pentru că atunci poți primi amendă sau, în cazuri extreme, ordin de demolare.

Pașii concreți pentru intrarea în legalitate

Pasul 1 — Măsurători și relevee (1-3 zile)

Firma de cadastru vine la apartament și face măsurători precise, întocmind releveul actual al apartamentului. Acesta arată exact cum arată apartamentul în realitate, comparativ cu releveul depus inițial la cartea funciară.

Pasul 2 — Expertiza tehnică MLPAT (aproximativ 1 săptămână)

Un expert tehnic autorizat MLPAT evaluează modificările și întocmește expertiza. Documentul confirmă fie că modificările nu afectează siguranța clădirii (și pot fi legalizate ca atare), fie propune măsuri de remediere.

Pasul 3 — Declarația notarială

Mergi la notar și dai o declarație pe propria răspundere prin care confirmi că modificările sunt mai vechi de 3 ani (sau, după caz, că ești proprietar de mai mult de 3 ani și modificările au fost făcute în acest interval). Declarația costă în jur de 100-200 lei și se obține pe loc.

Pasul 4 — Depunerea documentației la primărie și obținerea certificatului de atestare a edificării construcției (30 zile — termen legal)

Dosarul complet (expertiza MLPAT, releveele, declarația notarială cu privire la vechimea modificărilor) se depune la primăria de sector. Termenul legal de răspuns este de 30 de zile, în care primăria emite certificatul de atestare a edificării construcției.

Pasul 5 — Actualizarea în cartea funciară prin OCPI (5 zile lucrătoare în regim de urgență)

Cu certificatul obținut, se depune dosarul la OCPI pentru actualizarea cărții funciare. În regim de urgență, avizarea durează 5 zile lucrătoare. Din acest moment, apartamentul tău este oficial în legalitate, iar releveul din actele OCPI corespunde cu realitatea.

Costuri orientative — pachet complet

Pentru un apartament tipic din București (2-3 camere, modificări nestructurale), bugetul realist al pachetului complet este:

• Relevee + documentație cadastrală OCPI: 1.000-2.000 lei
• Expertiza tehnică MLPAT: 2.000-4.000 lei
• Taxe primărie și OCPI: variabile, în general 200-500 lei
• Declarație notarială: 100-200 lei

Total estimat: 3.300-6.700 lei, în funcție de suprafață, complexitatea modificărilor și de regimul de urgență ales.

Costurile cresc pentru apartamente mari, modificări structurale, sau dacă sunt necesare avize suplimentare.

Cât durează tot procesul

Va dura aproximativ o luna jumatate de la primul telefon până la actualizarea planului apartamentului, conform etapelor de mai jos:

• Măsurători + relevee: 1-3 zile
• Expertiza MLPAT: 7 zile
• Declarația notarială: 1 zi (se face în paralel cu expertiza)
• Certificat de atestare (primărie): 30 zile (termen legal)
• Avizare OCPI urgență: 5 zile lucrătoare

Total: aproximativ 45-50 zile.

Asta înseamnă că, dacă acționezi acum, în mai puțin de 2 luni poți avea apartamentul complet în legalitate.

De ce e important să nu amâni

1. Riscul amenzii sau al demolării. Modificările făcute fără autorizație pot fi depistate de cineva care face plângere (un vecin, un inspector), si pot atrage amenzi între 1.000 și 100.000 lei conform Legii 50/1991. În cazurile extreme, primăria poate dispune readucerea apartamentului la starea inițială pe cheltuiala ta.

2. Blocarea oricărei tranzacții. Fără apartamentul în legalitate, nu poți vinde, nu poți refinanța, nu poți ipoteca. Și nu poți garanta pentru nimic.

3. Probleme la succesiune. Dacă lași problema nerezolvată, o moștenesc copiii tăi — care vor descoperi situația în cel mai prost moment posibil, când va fi mult mai complicat de demonstrat că modificările sunt vechi.

4. Crește costul în timp. Tarifele experților și avocaților cresc anual. Mai mult, dacă apare o reglementare nouă care complică situația, vei plăti mai mult ca să rezolvi.

De ce sa lucrezi cu Academia de Cadastru

Noi nu facem doar măsurătorile și apoi te lăsăm să cauți expert MLPAT, notar și să depui singur dosarele. Oferim un pachet complet de servicii care acoperă tot procesul:

• Măsurători cadastrale și relevee precise pentru documentația necesară
• Coordonare cu experți tehnici autorizați MLPAT din rețeaua noastră
• Îndrumare pentru declarația notarială — ce să conțină, la ce notar să mergi, ce trebuie să dovedești
• Actualizarea în cartea funciară la OCPI, în regim de urgență

Suntem firmă autorizată ANCPI Clasa I, cu o echipă de profesioniști care a rezolvat zeci de astfel de cazuri în București și Ilfov, iar experienta noastra face ca procesul sa fie mai usor de inteles si de parcurs.

Sună-ne direct la 0753 313 444 (Luni-Vineri, 09:00-18:00).

În primele 24 de ore evaluăm gratuit situația ta și îți spunem:

• Dacă modificările tale se încadrează în condiția celor 3 ani și pot fi rezolvate prin expertiza MLPAT
• Dacă cazul tău se încadrează în procedura standard (45-50 zile) sau dacă e situație o situatie mai complexă, cu un timp mai indelungat de solutionare
• Estimarea precisă de cost pentru apartamentul tău
• Dacă putem respecta termenul tău (refinanțare, vânzare, evaluare)

Sau, ne poti scrie la contact@academiadecadastru.ro cu o scurtă descriere a situației (zona apartamentului, suprafața aproximativă, ce modificări s-au făcut, ce termen ai) și îți răspundem în maxim 48 de ore.

Consultația inițială este gratuită și fără obligații. Pentru apartamentele cu situații care nu pot fi rezolvate prin procedura standard, te informăm onest care sunt opțiunile reale și costurile acestora.

Academia de Cadastru — firmă autorizată ANCPI Clasa I. Rezolvăm cu responsabilitate.